近日國家統計局公布了2018年9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，並進行了解讀。在當前多城項目開盤去化率明顯下降，品牌房企降價促銷，市場格局進入“調整”的關鍵時期，此次公布的70城銷售價格變化受到市場各方普遍關註。當前，一線城市新房價格下降趨勢顯著，西安等中西部二線城市房價保持大幅上漲。
從70城整體情況來看，半年房價環比連續沖高後首次回落, 一線漲幅連續4個月下滑至轉負。從國家統計局數據來看，截止2018年9月底，70城新建商品住宅價格指數已經連續40個月環比均呈上漲趨勢，但本月是繼2017年3月以來70城房價環比漲幅持續升高以來首次回落，價格環比漲幅由1.5%降至1.0%，收窄0.5個百分點。另外，從9月份70城房價指數來看，房價環比上漲的城市數量在8月份創下新高後，9月降至64個，較上月減少3個，房價回調城市數量逐漸增多，深圳、金華、上海等城市開始步入降價行列。總的來看，新建商品住宅價格一路高歌猛進的勢頭開始衰退，在市場格局進入至關重要的調整期，具有較強的信號意義。
從不同能級城市來看，一線城市新房價格下降趨勢顯著，西安等中西部二線城市房價保持大幅上漲。分能級來看，各城市房價變化情況差異更大。一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，市場轉冷信號顯現。究其原因，一方面由於一線城市限價政策執行力度較嚴，另一方面，由於一線城市房價較高，目前居民購買力不足，除去一些限價影響下性價比較高的樓盤外，其余樓盤去化情況開始變差，市場明顯趨冷，更有部分房企開始降價促銷，因此房價回調更為明顯。另外，廣州是一線城市中唯一一個房價保持環比上漲的城市，主要是由於中心區單價超過4萬樓盤占比較多的影響，使得廣州房價依舊維持上漲格局。二線城市依舊維持較強的上漲勢頭。從地域上看，這些房價上漲依舊強勁的城市主要是中西部省會城市，一部分是以西安為代表的戶籍人口大幅增加的城市，由於人口激增、需求旺盛，支撐房價不斷上漲，另一部分是呼和浩特、貴陽、昆明等房價收入比較低的城市，由於房價相對較低，購買力較強，加入經濟環境不景氣，投資渠道較少，居民通常選擇相對保值的房產進行投資，進一步推高房價。由於當前三四線城市依舊是成交的主力，市場熱度仍在，但長遠來看，由於整體市場轉冷信號頻現，再加上未來三四線需求不可長期持續，最終導致房價的上漲也將日漸乏力。
從二手房價格情況來看，其走勢與新房基本一致，一線城市房價下調二、三線漲幅明顯回落。總體上看，二手房價格走勢與新房基本一致，尤其是一線城市房價在7、8兩月連續大幅上揚趨勢下，其二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%，其中，北京、上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。究其原因，主要是因為7、8月份一線城市二手房成交維持相應高位，需求過度透支，需求支撐明顯不足，最終使得其量價齊跌。另外，9月份二手房價格上漲城市僅有59個，較8月份67個減少8個，房價回調城市明顯增多。二、三線城市中，二手房漲幅居於前列的城市有貴陽、昆明、西安、呼和浩特、瀘州，5城環比漲幅均在2%以上，與新房市場保持高度一致。而房價下跌的城市除一線城市的北京和上海外，還涉及廈門、海口、泉州、金華、天津等。
展望未來，一線城市房價已率先實現“回調”，四季度更多二三線房價將穩中有降。總體上看，9月伊始，以上海為典型代表的一線城市領銜70城房價率先步入回調期，努力朝著政治局會議上提出的“堅決遏制房價上漲”的調控目標邁進。考慮到當前市場的“轉冷”趨勢，預計四季度將有更多城市房價面臨回調，尤其是那些缺乏需求支撐的弱三四線城市。弱三四線城市由於前期房價的快速上漲已然超越了當前居民的購買力，再加上部分城市需求過度透支，導致房地產市場存在極大的不穩定性。