仲量聯行最新發佈的 Investing in Adaptation:PBSA as a Resilient Alternative Asset Class《順勢部署:專用學生宿舍成另類資產投資機遇》報告指出,本港專用學生宿舍(PBSA)市場正經歷投資策略轉移。隨著全港學生床位需求持續擴大,投資者正積極尋求合適物業改建作學生住宿。目前,資金正加速流向價格具競爭力的乙、丙級寫字樓;預計其改建後的潛在內部回報率(IRR)可達18%,較改裝酒店高。 政府近年致力推動香港成為區域教育樞紐,帶動非本地學生人數激增,住宿需求隨之急升。仲量聯行預測,按目前可預見的供應情況,現時全港學生床位短缺將由2025/26年的7.63萬個,增加近一倍至2029/30年的14.72萬個,淨缺口擴大逾7萬個,反映市場供應嚴重滯後。 截至2026年4月底,本港主要 PBSA 項目提供約6900個可租床位。現時主要 PBSA 項目入住率高達98%至100%,租金自2022年以來每年穩步攀升近10%。未來新增供應亦相當有限。仲量聯行估計,截至4月底,香港 PBSA 潛在供應約1.63萬個床位(包括已成交並擬改裝學生住宿的項目、「城中學舍計劃」申請以及2026/27年度潛在政府賣地項目),總量遠未能滿足預期需求。香港 PBSA 市場具備龐大增長空間,有潛力發展為更成熟的另類房地產投資類別。 仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示:「早期的改建焦點多集中於酒店,但隨著酒店業復甦推高資產價格,改建利潤空間已逐步收窄,合適盤源亦買少見少。相反,乙級商廈空置率已超過連續五年高於10%,且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高位回落15.2%及50.5%,造就了極具吸引力的入市時機。在租賃需求疲弱下,將使用效率偏低的非甲級寫字樓改建為 PBSA,正逐漸成為一項極具潛力的資產活化策略。此舉不僅有助業主釋放積壓資金,亦能鎖定更穩定的租金收入。」 報告指出,雖然乙、丙級商廈改建為 PBSA 的工程難度及資本開支普遍高於酒店,但其潛在投資回報更為可觀。仲量聯行估算,以每平方呎總成本(收購價加改裝費)約8000-9500港元計,假設每個床位月租維持約7000至1萬港元的穩定水平,寫字樓改建 PBSA 項目在五年投資期內的目標內部回報率可達15%至18%,優於可比較的酒店改建項目的13%至16%。 除了回報吸引,政策「拆牆鬆綁」亦是促成資金轉向的關鍵催化劑。政府於2025年7月推出「城中學舍計劃」,簡化審批程序並降低了寫字樓改建宿舍的監管門檻。截至今年2月4日,當局已接獲25宗申請,涉及約5100個床位,當中大多數為整幢改裝,反映投資者正順應政策趨勢,加快相關板塊部署。 隨著市場日漸成熟,PBSA 的投資策略正由收購單一小型項目,轉向建立具規模的多元資產平台。仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示:「在宏觀環境不確定性加劇下,投資者更重視具韌性、由剛性需求支持的收入來源。由於學生住宿需求與學年周期具高度可預測性,PBSA 日益被視為多元化投資組合中的逆周期穩定資產。目前市場對能提供300至800個床位的宿舍群需求急升,這類項目規模能提升營運效率,並有利於未來的平台級擴張,日後亦可吸引包括保險公司、退休基金及主權資本在內的長期收入型或核心增值型機構買家,為前期投資者提供更清晰的策略性退出路徑。」 然而,並非所有寫字樓均適合改建為 PBSA。最具改建潛力的資產通常包括:(1)面臨結構性空置的乙、丙級商廈,造價折讓較大、業主出售意願高且缺乏其他替代用途;(2)鄰近大學的非核心區寫字樓,受惠於可預測的租用需求及逆周期收入來源;(3)擁有單一業權或業權已統一的物業,有助確保收購過程更為順暢,並能加速規劃及落實全幢物業的重新定位策略;及(4)處於「資本開支甜蜜點」的物業,即樓齡具折讓優勢,但毋須大規模更換外牆或升級機電及管道系統,讓投資者能更精準掌控改建成本,並提高內部回報率。 仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜表示:「寫字樓改建學生宿舍的成本差異較大,關鍵在於大廈本身的技術條件,包括樓面佈局、外牆及窗戶系統和機電及管道系統。在理想情況下，如大廈外牆、結構和機電及管道系統均符合學生宿舍要求,室內改裝成本約為每平方呎1300至1400港元;但若涉及外牆翻新、機電及管道系統升級或更換,資本開支便可能顯著上升。因此,投資者宜進行早期技術評估,以判斷資本開支水平的高低。」 (BC) #仲量聯行 #學生宿舍
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