樓價指數經過28個月連升後終見回落，以目前情況來說，相信只是回調整固而已，並未達到完全轉勢下行的階段，因為現時成交量極少，不足以反映市場實際情況，而且樓價暫且只是輕微回落。一旦有大成交量配合，而樓價亦持續顯著下跌，始可確認真正轉勢。
綜觀目前市況，購買力仍然旺盛，市場確實存在剛性需求，因此每當有減價的二手樓盤出現時，便有買家願意承接。至於新盤方面，在發展商克制開價下，銷情尚算不俗，因此短期而言，暫看不到樓價會大幅急跌，相信未來數月只會是緩慢調整，料第四季整體樓價將有約5%的下調空間。
日前新一份施政報告已出台，樓市措施較多著眼於資助房屋市場及較長遠的供應之上，故對即時樓市並無太大影響。當中，由於居屋及首置項目的推出，加上未來公營房屋比例會增加至七成，或會對稍有重疊的私宅小型單位市場有多少影響。一直以來，小型單位都是市場上主要的需求所在，故在升市時，升幅會較易被搶高而出現超升的情況；不過，一旦面對跌市時，相關小型單位也有機會而出現相應較大的調整。
自年中以來，受中美貿易戰爆發及息口趨升的影響，加上政府推出的新六招，均不利樓市繼續上升。不過暫時來說，樓市的調整幅度亦未見顯著，而且二手市場一直嚴重缺盤，究其原因，始終是整體市場上住宅「供不應求」的情況未有明顯改變。此外，目前大部分業主的持貨能力十分強，他們都不急於沽售手上物業；再者，受一眾樓市辣招的限制，買賣過程涉及大額稅項，窒礙業主放盤或換樓的決心，因此市場放盤數量少之又少，造成嚴重缺盤的困局。
拓資助市場 私宅應減辣 今次，特首林鄭任內第二份施政報告並未觸及樓市辣招的問題，其實造成目前二手市場交投低迷的元兇之一正正是3D辣稅。筆者認為，如果樓市已轉入下行階段，政府理應可逐步放寬辣招，例如先解除額外印花稅(SSD)的限制，以增加市場上二手物業的流轉量，變相增加二手住宅的供應，反而有助市場自然調節及發展。
總括而言，新一份施政報告予市場的感覺是，當局會繼續將樓市遁公營及私人市場的方向，分開兩條腿走路，以平衡社會上不同階層的訴求。政府當局著力資助房屋發展，而對私人市場則盡量減少干預，相信此方式對未來樓市發展將會更為健康及有利。
最後，筆者認為，現在是當局積極研究檢討樓市辣招的適當時機。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮