瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻表示,近期北京樓市政策放鬆或釋放出政策可能進一步寬鬆的信號,尤其是在7月宏觀資料疲弱的背景下。由於住房限制性措施幾乎已全面鬆綁,近期住房公積金改革或成為解決住宅負利差(即租金收益率低於按揭貸款利率)的新切入點。 他稱,住房公積金是一個規模達11萬億元人民幣的資金池(相當於2026年預期全國新房銷售額的1.7倍),而住房公積金貸款的使用在過去5年持續下降。2026年60多個城市已宣佈在地方層面推進住房公積金改革,例如上調公積金貸款額度上限、放寬住房公積金使用範圍。2026年6月,住建部發佈《住房公積金管理條例(修訂徵求意見稿）》。修訂內容包括:1)住房公積金的存、貸利率由住建部、央行和財政部共同確定(此前僅由央行確定);2)允許將住房公積金用於支付房租、房屋裝修和物業費。尤其是住建部被納入存貸款利率制定機制,表明穩定樓市可能成為確定住房公積金利率的考量因素。過去10年(自2016年以來）,住房公積金利率僅下調三次,累計下調65個基點,而央行基準利率或 LPR 已下調9次,累計下調140個基點。這可能意味著住房公積金利率有進一步下調空間。 他表示,如該行此前所述,租金收益率已成為決定房價的新錨點。因此,過去12個月,放寬住房公積金政策成為穩定房價最有效的方式,因為:1)在房價下跌5年後,租金收益率正接近借款成本;2)從按揭貸款(3.10%)轉到住房公積金貸款(2.60%)可使購房者的融資成本降低50個基點,而50城租金收益率為2.41%,一線城市租金收益率為1.81%。這解釋了為何二手房成交表現優於新房,因為二手房的租金收益率高於新房。 他指,如果住房公積金利率像2025年5月那樣下調25個基點,這將主要利好二手房交易,其次利好具備一二線城市敞口且積極補充土地儲備的開發商。 (BC) #瑞銀 #林鎮鴻
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