龍湖集團(00960)執行董事兼地產開發航道總經理張旭忠就公司債務表示,年初至今集團已經償還47億元人民幣(下同)債券。目前集團層面債券還有兩筆,一筆是9月到期的13億元境外銀行貸款,另一筆是年底到期的12億元的中債增進,公司都已經做好妥善安排。 2027年到期的債務有60億元,2028年有66億元,2029年有38億元,2032年有12億元。 公司的債務總額穩步下降,預計年底負債餘額1400億元左右,融資結構不斷優化,銀行債務佔比達到90%以上，並在不斷提升。其中經營性物業貸和長租貸款合計超過1000億元。外幣負債餘額約147億元,佔比約10%；一年內到期短債約150億元出頭,佔比約10%。現金短債覆蓋倍數約1.57倍，剔除預售監管資金後的倍數約1倍。融資成本半年降至3.36%，較去年的3.51%下降10多個基點。 他表示,龍湖將堅定守住信用,做到銀行貸款不預期、不展期,公開債券不違約。提升核心資產價值,挖掘其估值空間,多做常年期貸款，優化債務結構,同時控制好短期債務的比例和外幣債務比例。 就核心利潤是否見底,執行董事及首席財務官趙軼表示,集團利潤低點仍集中於2025至2026年，2027年起恢復增長。今年核心利潤面臨壓力主要基於業務開發利潤的結算節奏,上半年結算量偏低,下半年結算量偏高,叠加整個銷售價格的承壓,存量項目的毛利率依然有壓力。隨著集團去庫存等,待結算的存量項目越來越少,預計到2027年開發項目對整個集團業務拖累會大量減少,集團利潤會明顯回升並有望轉正。2028年及以後隨著存量項目出清、運營和服務航道利潤增長，業績將實現穩步增長。 就龍湖C2-C5航道未來三年的發展,龍湖集團董事會主席及首席執行官陳序平表示,C2商業航道通過每年新開近10座商業,預計2026-2028年年複合增長約10%,2028年達到15億元收入規模將成為集團重要的收入及利潤來源。C3資產管理航道,主要是針對一些長租公寓,虧損的一些資產項目做出清,騰退,補充增加養老等項目增加,航道收入穩定在全年30億元的規模,利潤有序增長。C4智慧服務航道,外拓項目加退出部分收費水平過低的項目,上半年有70個項目退出,同時也有100多個新的高質量項目增加,這三年預計鋪排的每年年化收入增長目標為5%,預計2028年收入規模達到140億元。C5智慧營造航道,上半年待建項目銷售突破100億元,預計2026-2028外部業務收入目標為年化增長20%,預計2028達到20億元。綜上,到2028年公司4個運營及服務航道收入預計達到340億元,毛利率保持50%以上。 面對房地產承壓,張旭忠表示,公司繼續聚焦存量去化和高質量回款,上半年一二線城市簽約佔比高達89%。截至6月底可售貨值超過1800億元,一二線城市佔比約7成。 執行董事及商業投資航道總經理包偉表示，下半年公司計劃新開業6個商場,分別位於杭州、成都、長沙、昆明。在新項目的投入上，計劃每年新開業約5座重資產，與過去三年籌備節奏持平。 就內地房地產,張旭忠表示,房地產行業真正觸底要看4個信號，新房與二手成交量、成交價格、供需與庫存去化周期、市場信心，上述因素目前只部分成立，因此房地產行業全面企穩還需要時間。(JJ) #內房
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